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金科扩大商业 红牌楼地块打造商业综合体
发布时间:2015-01-15 09:36 编辑:HuangDY  来源:四川新闻网 评论:0

 

金科正式发布金科音凰项目总包工程招标公告。该项目让在成都发展多年的金科首次进入成都核心区域。正在商业领域寻找突破的金科,近年来持续调整产品结构比例,希望以该项目树立起金科在成都项目新标杆,以规划公司商业产品线。

金科音凰项目定位微型商业综合体

去年11月,金科地产以总价约4.56亿元拍得位于武侯区二环路西一段一宗合计约17亩的商业用地,该用地挂牌起始楼面价为7000元/㎡,根据规划该宗用地计入容积率建筑面积≤6.51万平米,并且有一定限高。

该宗用地作为金科目前成都最为重要的商业地块,拿地后金科便立即开展项目定位测算工作,并且将几个地块的工作重心挪向该项目。1月12日,金科正式发布该地块项目总包工程招标公告。

金科地产成都定位主管任强在接受房观察采访时表示,该地块属于武侯区2014年的单价地王。金科进入成都后一直是在二环以外的区域拿地,并没有进入成都核心区域。这和此前金科战略有关系,经过在成都的七年发展,金科发现在成都的品牌落地相对较差,项目的标杆性和对金科品牌树立做得不够,希望能够在主城区有一个标杆性的项目。

据悉,金科在拿下该宗用地前期,基于整个公司的战略布局,在项目测算过程中发现该项目有一定盈利空间故而拿下该宗用地。根据地块本身指标,金科初步计划该地块会打造成微型城市综合体,整个项目由裙楼和塔楼部分组成,项目案名定为“金科音凰”,并且后期将会有很大一部分自持。

任强称,该地块属于纯商业地块,因为地块较小,对于产品本身很多框架性的东西限制较大,未来的产品肯定是塔楼加上下面的商业组合而成。不过至于具体的商业业态目前还在研究过程中。

周边业态丰富 商业突破点难

除了因为地块面积小、限高等因素大大限制金科音凰项目后期打造外,红牌楼片区作为成都较早发展起来的区域,目前商业格局基本完善且业态丰富也让金科在该项目商业业态布局规划时遭遇瓶颈。

成都思源房地产经纪有限公司(以下简称“思源地产”)统计,自2010年至今,红牌楼片区交易的商业兼容住宅用地大约为636亩(其中包括纯商业用地)。截止到目前,目前红牌楼片区销售的底商大约为98283平米,而综合体商业销售面积为2372.66平米,写字楼部分商业销售面积大约为147345.1平米。

从目前红牌楼片区呈现的商业项目来看,大型集中商场已经有伊藤洋华堂、人人乐;比较新型的商业有红牌楼广场、天虹百货;专业性的商场已经有红星美凯龙;同时也拥有少陵路酒吧一条街、鹭岛国际休闲街等街区式的商业,将于明年开业的大悦城也为片区带去相对较高端的休闲体验购物中心。

如此看来,金科拿下的小微地块虽然确定项目的大体规划,但项目最终业态布局定位从目前该片区呈现的商业情况来看,要想找到新的突破并非易事。

克而瑞曾巾津表示,从目前红牌楼片区整体呈现的商业格局来看,居家型的商业不算缺,整体来说商业有些过剩。相对往中环方向发展居家型的商业还有些空白点,但是二环路以内基本不缺。

金科任强并不否认他们在该地块前期定位时所遇到的问题,因为7000元/平米的楼面地价相对较高,产品一旦没有做好就容易做亏。“红牌楼这块地我们前期花了很多工作去寻找那个地方的商业空白点。我们也打了很多问号,地块位置正好处于红牌楼范围,项目处在几个商圈结合处,各个商圈业态基本齐备。如何在其中找到突破点,这个对于我们现在定位是最重要的问题,我们也在通过市调来思考和解决这个问题。”任强如实分析。

任强表示,因为地块面积较小更多的是要走精品化路线,小体量项目如何做到差异化和特色化是现在需要考虑的问题。同时会从建筑外立面方面去考虑如何做到差异化。

对于金科在该地块上的项目定位和打法,有不愿具名的业内人士表示,该地块体量较小,又限高,如果打造写字楼,附近也没有那么大的写字楼需求,同时附近也有很多酒店配套,再加上周边环境参差不齐,要打造一个标杆型的项目还是有点困难。

该业内人士称,该项目前期产品确定好了,最重要的还是要考虑后期的经营管理。后期人流量大不大,最关键的还是后期经营的问题,而且现在该片区人口需求量有多大还有待考究。

扩大商业布局 增加持有比例

金科地产在商业上的布局始于2012年,首个城市综合体项目为重庆金科廊桥天都。

在成都,金科延续着重庆的产品布局节奏,先后打造出金科天籁城以及金科中心等项目。其中金科中心集商业步行街、写字楼、公寓、住宅等产品为一体,成为金科在成都目前打造的最具标识的商业项目。

2014年下半年,金科中心进入清盘阶段。彼时,金科在成都除廊桥水乡外,其他销售亦进入清盘阶段。金科土地空仓局面渐现,金科不得不加紧土地收纳。同年7月,金科地产以2520元/平米楼面价拍得成都成华区驷马桥片区一宗商业服务业设施用地,地块面积约30亩。

在那之后的9月,金科地产拍下位于大面板块一宗二类住宅用地,完成金科地产在成都住宅市场土地空仓的填补。

11月,金科地产又以7000元/平米楼面价摘得位于成都市武侯区红牌楼一宗大约13亩的商业服务设施用地挂牌交易,该宗用地的入手让金科地产在进入成都发展7年后首次进入成都核心发展区域。该公司当时在回复房观察邮件采访时称,未来金科地产在成都市场的产品布局将是整个金科集团全业态产品的缩影,除了住宅产品为核心外,同时还会有自持商业、投资性商业和别墅街区商业的产品组合。

2014年9月调任金科成都公司的定位主管任强,此前负责金科地产文化旅游地产的板块,因为公司产品布局比重的变化,他从重庆调任成都公司担任定位主管一职。

任强在接受房观察采访时表示,金科以前是住宅、商业、文化旅游几条腿走路,现在把地产分为几个板块,接下来可能会逐渐加重商业的比例,甚至是文化旅游地产。

任强解释称,在商业板块,金科之前做的更多的是商业街、步行街一类的商业产品,现在公司要加大持有比例。

除了在产品布局上做出调整外,金科地产在相应的管理团队方面也逐渐进入建设过程中,据任强介绍,目前金科地产商业运营团队正在建立过程中,集团公司在建设中,地方公司也在建设过程中。

 

 

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