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签署房屋改造协议小心拿不到房产证
发布时间:2014-12-19 09:42 编辑:HuangDY   评论:0

 

近日一名网友向小编咨询,自己从开发商那里买了套二户型的房子,但是样板间却是开发商改造后的套三,在签合同时,开发商要求同时签订一份房屋改造协议,于是问题来了:这样的协议该不该签?如果签了,会不会给后续的居住带来麻烦?

验房师说:改造细节要“白字黑字”

编在请教了多名律师和验房师,并查阅了相关的法律法规后发现,开发商对房屋进行改造,必须要取得住建部门的同意后才能进行,如果没有取得住建部门同意就改造户型,那么就属于“擅自更改房屋结构”。直接结果就是房子实际结构跟开发商在房管局备案的房子结构不一致,无法办到房产证,更会给以后可能发生的二手房交易带来麻烦。

在成都,像这样的“套二改套三”的房子并不少见。有着多年验房经验的穆师告诉小编,开发商之所以这样做的原因无非是为了规避一些税收。“比如以90平米的建面为例,超过和没超过的税收都不一样。” “但是一定要签协议,不能口头约定,要让开发商把改造的细节都标注在协议上,这样后期验房也能有据可凭。”

律师说法:贸然签订合同可能领不到房产证

四川富绅律师事务所的颜福圣律师告诉小编,如果开发商卖房的时候声称是套三,交房却是套二,那么这就构成了消费欺诈,可以向开发商发起索赔。此时开发商如果强行要求签订房屋改造协议,业主是可以拒绝的。

颜律师提醒,如果购房者自己也同意,需要先确定这个改变会不会影响到自己未来的使用功能。他建议:在开发商与购房者签订的房屋改造协议中,要把改造后的户型图纸标注清楚。

如果说购房者愿意与开发商签改造协议,会不会给自己以后的生活或者出售住房带来什么问题呢?颜律师表示,购房者可以拒绝接受,要求开发商履行原合同或者承担违约责任。因为改造必须要业主同意还要经过建设部门批准才可以实施,否则将被视为擅自改变房屋结构,可担行政和民事责任。“如果确定改造,需要与开发商明文约定改造后的图纸,开发商一定要取得住建部门的同意才行。”

如果没有住建部门的同意,后果会怎样呢?比如一个原本是套二的房子,如果在没经过主管部门的同意,改成了套三,这种行为属于擅自更改房屋结构。而根据合同法的规定,合同对合同当事人均具有约束力,当事人应当切实履行,如果开发商提出对合同的实质性变更,应当和签订合同一样,遵循平等协商、公平合理的基础上共同作出。任何一方均不得强迫另一方。

四川联一律师事务所鞠毅律师的看法基本与颜律师一致,不过,他强调,之所以要取得住建部门的同意,最重要的是牵涉到购房者的切身利益。因为如果开发商在房管局备案的房子是套二,但是开发商和购房者在签订了协议,却没有得到住建部门的同意,那房子的实际结构和房管局备案的就会不一致,直接的后果就是对后期办理房产证带来重重困难。

误区:不改承重墙就没事?

小编了解到,有很多业主为了让自己的房子变得更有个性,喜欢改造房子,而且改造中有很大一个认识误区:只要不改承重墙,就没事。但小编在查阅相关资料时发现,将厨房改成卧室,这种做法极其危险,因为一旦煤气泄漏,后果不堪设想。将外阳台改成厨房或卧室,此举同样不可取,因为外阳台楼板的承重力一般不大,而外阳台改成厨房或卧室后会使阳台楼板受力增大,很可能会导致楼板断裂脱落。

一位室内设计专家表示,设计房屋时,房屋的抗震、结构安全、管道设施安放等都得考虑在内。而由于楼房的整体性,一户居民结构改变,就会影响周围邻居(楼盘详情 图库)甚至整栋楼房屋的安全。另外,厨房、卫生间等煤气管道、下水管道擅自改变也会出现问题。“房屋寿命一般是50年,但是擅自改变房屋结构,可能会使房屋寿命降至30年,甚至更低。”一名房产资深人士告诉小编,就目前而言,大部分的房子都是新房改造,影响还没有显现出来,但随着房屋的老化,这些问题就会逐步暴露出来。

这位业内人士提醒市民,确需改进的,要向物业公司提出申请,找原设计单位,按照原有设计图纸,请专家提出切实的改造方案,对一些改动的部分进行加固处理。

 

 

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